中美关税战下, 房地产或成中国经济新引擎? 城市更新是救命稻草还是泡沫延续

声明：本文基于中指研究院《中美关税博弈背景下“稳地产”意义重大，增量政策窗口临近》这篇研报和全网相关地产数据和新闻。

这期咱们不谈转行不谈情绪，纯粹客观的从看地产，来看咱土木人，还想干土木该去哪里和干什么，有些结论可能大家都大体有数，我这里主要是根据相关资料进行了进一步论证，权当尽可能给大家看看目前地产行业的真实状况。

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2025年4月，中美关税博弈持续升级，美国对华加征关税累计达145%，中方反制税率提高至125%，导致美输华商品市场接受度趋近于零。

在这一背景下，中国加速转向“扩内需”战略房地产作为关联投资与消费的核心领域，成为政策发力的重点。

中央明确，将“城市更新”以及“存量房收储”，作为稳楼市、去库存的核心抓手，政策资源与资金，加速向一线，及重点二线城市倾斜。

城市更新（城中村改造），被视作短期内能够稳定投资，长期来看又有益于惠及民生的关键之举。

以广州为例，2025年，计划推进，超过120个城中村改造项目，总投资规模，突破1000亿元。重点区域包括，白云区松溪片区，（拆除新建面积428万平方米）；以及海珠区沥滘村，（保留修缮结合产业导入）。

（广州城市更新代表项目：荔湾区永庆二期项目）

深圳探索“工业上楼+保障房”这一模式，在2024年，经改造后，释放出180万平方米的产业空间，与此同时新增了2.1万套保障性住房。如此这般，不但减轻了企业的用地压力，还为外来务工人员提供了低成本的居住选择。

杭州、成都等强二线城市，凭借着人口的吸附力以及产业基础，在改造方面更侧重于“职住平衡”——杭州计划于2025年，收存一定数量的，存量房共5733套，重点对未来科技城、钱江世纪城等新兴板块进行布局；而成都则将城中村改造与TOD（公共交通导向开发）相结合新增地铁站点周边的住房供给。

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在存量房收储方面，政策正从“试探”这一阶段，逐渐地转向“规模落地”这样的阶段。

全国60个城市已表态，表示支持收储；不过实际落地的项目仅有14城（总量为15.6万套）。核心矛盾较为集中，体现在价格方面的博弈以及资金利用的效率上。

例如西安某项目，政府收购价仅为市场价的50%（即6000元㎡），这使得房企普遍难以接受；央行有3000亿元再贷款，但其使用率，却不足5%，部分城市因为，专项债细则的缺失，进而导致，进展较为缓慢。本质性问题还是国有资金的投资回报率问题。

但也有一点点创新。

像郑州、苏州这般的城市，靠着创新的手段，解决了难题。比如说郑州城发集团利用“市场化收购，还有定制化改造”这一办法，把428万平方米的存量住房，转化成了人才公寓，使得租金收益率提升到了4.2%。与此同时，苏州也对收购条件进行了更改，扩充为面积不超120平方米、房龄在15年以内的房屋，并且允许整栋购买，还增添了商业配套设施，以此来激励社会资本融入到运营环节当中。

重庆依托工行的专项贷款，贷款期限为20年，利率是3.2%以此来支持收购1000余套存量房，而这些存量房的租金回报率稳定在2.03%这为低收益项目提供了一个可持续性的样本。

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未来政策投入将呈现明显地域分化。

高能级经济圈核心城市，如苏州其出口依存度为61.2%、杭州出口依存度27.2%、东莞出口依存度72.4%因既享有政策资源的倾斜，又面临着高库存的压力，所以将会成为资金重点流向的区域。

苏州已落地“专项债市场化收购”这一模式，计划于2025年收储5000套存量房；东莞厚街镇开始试点“旧厂改造+跨境电商园区”，政府提供补贴，能达到改造成本的30%，以此来推动产业与空间同步进行升级。

库存压力显著地增大了，例如在郑州、武汉这样的二线城市，它们的房屋消化周期都已经拉长至24个月以上。所以专项债的支持顺序也跟着提高了。具体而言，2024年期间，郑州一共购入了10.6万套存量房；而到2025年，计划新增4000套配售型保障房，这个时候，还将进一步把货币化安置的比例提升上去，调整到60%。

政策创新示范区，例如合肥、成都这样的城市，已经清晰地确立了，“保障市场”的运作模式，也就是双轨制。成都打算，筹备5000套存量住房，从而推动，TOD片区配套设施的建设；而合肥则通过，放宽面积约束、提供租金补贴等手段，以此鼓励企业，积极投身其中。在这些区域中，像合肥、成都这类地方，明确地选择了，以“保障市场”为核心的发展方式，即实施双轨制策略。成都规划准备5000套存量住房，致力于促进，TOD片区相关设施的构建，合肥却采用放松，面积要求以及发放租金补贴的形式，试图激发企业，更加主动地参与进来。

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不过政策效果仍面临两大风险：一是专项债的发行，以及再贷款的使用效率不够充足，这有可能致使市场修复进程滞后；二是在城市分化越发加剧的情形当中，低能级城市也许会遭遇到“资金虹吸”这样一种现象。

企业若想抓住本轮机会，就得将精力集中于核心城市，主要开展“拆除重建类”项目提前把政企合作模式规划好；在涉及存量房收储之际，一定要仔细地去对现金流进行评估，需保证租金回报率在2.5%之上如此方能有效规避低价收购的风险。

(上海黄浦某别墅加高层城市更新项目，高层17.8万/平开盘秒光）

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总体来讲，2025年房地产政策的主要脉络很清晰，用“城中村改造”来平稳地稳住投资；凭借“存量房收储”达成迅速化解库存的目的。一线大城市以及实力较强的二线城市，借着政策的好处和市场的灵活性，有希望成为主要获益的一方。

核心逻辑是那些老城区都是核心地带，越豪华的越贵的住宅越稀缺，城市更新项目已经成为一线城市财富的蓄水池了，富豪们往往以公司的名义进行房屋的购买，从而达到避税的目的。而且，你敢相信：在这几年全国各地的房价都在下跌的时候，去年上海市中心的某别墅开盘以来，房价竟然涨了20%以上！！！与之鲜明对比的是，全国房价较2021年下降了30%以上！

不过那些对外贸易依存度比较高、库存压力比较大的城市，就需要依靠模式的创新，以此来摆脱当前的困境。在往后的半年中，政策执行的快慢以及资金支持的大小，会直接对市场恢复的程度和范畴产生影响。当然这里说的是二线城市，和二线以下的其实没什么关系。

就是很简单的说，三线城市以下以后基本没戏了，旧城改造，房屋收购（租售回报率极低）不会对地方财政带来任何的裨益，自然不可能把宝贵的货币资源投入到这里去！

文末总结：由于各种政策的出台以及一、二线城市房价逐渐稳定，后排市场向来跟随前排城市价格，房地产价格在26年可能会稳住，但是行业光明还是遥遥无期，土木小伙伴们，各自珍重吧！